Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu lokalu mieszkalnego należy do rodzaju umów, które w obrocie prawnym występują powszechnie. Zapewnienie sobie bytu mieszkaniowego dotyczy każdego z nas. Część osób z różnych względów decyduje się na najem mieszkania.

umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu lokalu mieszkalnego- strony

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest zobowiązaniem wzajemnym. Wynajmującym– jest strona, która posiada mieszkanie, natomiast najemca– to strona, która w wyniku zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego przejmuje w posiadanie mieszkanie za co będzie płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co ciekawe, a w dzisiejszej dobie nie takie oczywiste, czynsz za najem lokalu mieszkalnego wcale nie musi być płacony w pieniądzach. Może być regulowany także poprzez świadczenia innego rodzaju. Kolejnym faktem, Drogi Czytelniku, pewnie też Cię zaskoczę. Otóż wynajmujący nie musi być właścicielem mieszkania. Ważne, by mógł przekazać lokal mieszkalny najemcy do używania.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego- treść

Na pewno słyszałeś, Drogi Czytelniku, że w polskim systemie prawnym występuje zasada swobody umów. Jest to oczywiście prawdą. Art. 353Kodeksu cywilnego  stanowi, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Na tym przykładzie dość jaskrawo widać, iż niemalże każda zasada podlega wyjątkom. W przypadku zasady swobody umów można stwierdzić, iż doznaje ona wyjątku w trzech przypadkach. Jeżeli umowa, która ma być zawarta ze względu na treść lub cel sprzeciwia się:

  1. właściwości stosunku prawnego;
  2. ustawie;
  3. zasadom współżycia społecznego.

Z punktu widzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego najistotniejszy jest wyjątek od zasady swobody kontraktowania, który przewiduje zgodność podpisanej umowy z ustawą. Jest to o tyle utrudnione, iż przepisy dotyczące najmu lokalu mieszkalnego zawarte są nie tylko w Kodeksie cywilnym, ale także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To może wywoływać konsternację, zwłaszcza, że część przepisów wzajemnie się wyklucza.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego- wypowiedzenie

Należy zatem mieć na uwadze, że samo spisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego i wpisanie w jej treść rozwiązań dla nas korzystnych, nawet jeżeli przystała na nie druga strona nie sprawia, że zapisy te będą ważne prawne. Nie muszę chyba wspominać, że oznacza to, iż nie jesteśmy w stanie wyegzekwować od drugiej strony umowy tego, na co się umówiliśmy. Jednym z takich przykładów jest wpisanie w umowie na czas określony możliwości wypowiedzenia umowy z odpowiednim terminem. Tak skonstruowany zapis w umowie najmu lokalu mieszkalnego jest prawnie nieważny. Nie ma przy tym najmniejszego znaczenia, że obie strony tak się umówiły i obie tego chciały. Taki zapis jest sprzeczny z ustawą. Oznacza to, że umowa najmu będzie trwała tak długo, jak zostało to określone przez strony. Na szczęście istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony. Kluczem do rozwiązania jest wprowadzenie do zapisu umowy przyczyny rozwiązania stosunku najmu. Warto także podkreślić, iż przepisy odnoszące się do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego dotyczą jedynie najemcy. Oznacza to, że wynajmujący nie może powołać się na ważne przyczyny określone w umowie, by skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, chyba że przyczyny te pokrywają się z tymi określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Konstruując treść umowy najmu lokalu mieszkalnego warto mieć powyższe informacje na uwadze, zwłaszcza, że przepisy w tej materii nie są jednoznaczne. Istotnym jest, by wszelkie ważne z naszego punktu widzenia kwestie zostały uregulowane w umowie w taki sposób, by były prawnie wiążące. Jak wynika z podanych przykładów nie każdy zapis będzie odnosił skutek w świetle prawnym. To powoduje, że nie będziemy w stanie wyegzekwować czegokolwiek w przypadku sporu i konieczności chronienia swoich praw na drodze sądowej. Sporządzając umowę najmu lokalu mieszkalnego zadbajmy, by była ona ważna i zabezpieczała nasz interes.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *